-
房子被抵押了還能進行買賣嗎？3500字分析
- 美儲貨幣、關稅等大環(huán)境不好的情況下，有部分粉絲詢問小橙關于房子抵押還能否買賣，下面小橙聊聊這個問題 先說結論：能賣！但必須走對流程，否則容易踩坑！ 2025年全國90%城市都已實
美儲貨幣、關稅等大環(huán)境不好的情況下，有部分粉絲詢問小橙關于房子抵押還能否買賣，下面小橙聊聊這個問題
2025年全國90%城市都已實現(xiàn)“帶押過戶”，抵押房買賣早就不需要先還清貸款了。不過實際操作中，有3類情況要特別注意，搞不好可能錢房兩空：
1. 帶押過戶（推薦指數(shù)五顆星） 2023年自然資源部新規(guī)出臺后，現(xiàn)在買賣雙方只需簽個《抵押變更協(xié)議》，不用贖樓就能直接過戶。
小橙上個月剛幫客戶在深圳辦完一單，從簽約到拿新房本只用了3天，全程在政務中心窗口辦理，買家貸款直接沖抵原抵押。
2. 賣家自籌還款（適合急售客戶） 如果房子抵押率超過70%（比如市值500萬，貸款還有400萬），部分銀行會要求先結清再交易。這時候可以：
（3）用買家的首付款沖抵（需簽資金監(jiān)管協(xié)議）
3. 第三方墊資過橋（慎選！） 去年杭州就發(fā)生過中介卷走墊資款跑路的案子。如果必須用這招，記住三個原則：
（部分銀行現(xiàn)已有過橋優(yōu)惠、免除過橋費的政策，私信黃老師免費咨詢~）
風險1：產(chǎn)權不干凈導致過戶失敗 黃老師上個月遇到個客戶，房子抵押給銀行的同時，還被賣家偷偷做了民間二次抵押。務必在簽約前做三件事：
（1）到不動產(chǎn)登記中心拉產(chǎn)權查檔表（2025年起手機掃碼就能查）
（2）核對抵押登記證號與銀行系統(tǒng)是否一致
風險2：買方貸款被卡 現(xiàn)在銀行對抵押房貸款審核更嚴，特別注意：
（1）首付比例需比正常房源多5%（比如首套變35%）
（3）避開“經(jīng)營貸房”，2025年新政要求必須先轉商貸
風險3：稅費、其他費用不清晰 抵押房最容易在稅費上扯皮：
（1）滿五唯一免稅政策，要從解除抵押之日起重新計算
（2）遺產(chǎn)繼承的抵押房可能突然冒出20%遺產(chǎn)稅
（3）法拍房要額外承擔原業(yè)主拖欠的物業(yè)費
申請人年齡限制：申請人必須是具備完全民事行為能力的自然人，且在貸款到期時的年齡不超過65歲（18周歲以上）。
部分銀行接受70周歲以上的高齡老人，具體根據(jù)銀行政策而定。
婚姻狀況：考慮申請人的婚姻狀況，包括未婚、已婚（是否有配偶共同參與貸款）以及離異。離異個體在申請時需要提供清晰的婚姻和財產(chǎn)分割記錄。
戶籍與住所：申請人需要提供所在地的常住戶口和固定住所證明。
收入與職業(yè)：銀行需考慮借款人的工作單位性質和近一年的工資流水。不同銀行對于工資流水的要求各不相同，但大多需要覆蓋一定倍數(shù)的貸款金額，足以保障按期償還貸款本金及利息。
征信記錄：銀行會檢查申請人的逾期記錄、負債情況以及查詢次數(shù)。房產(chǎn)抵押貸款對征信的要求相對寬松，但極差的征信記錄仍可能導致貸款申請被拒。
a.逾期記錄：大多數(shù)銀行要求近兩年內逾期不超過“連三累六”（即連續(xù)三個月或累計六次逾期）。小額信用卡逾期低于1000元可能不計入。
b.負債率：建議負債率控制在70%以內，小貸筆數(shù)盡量少，有些銀行要求不超過3筆。
c.查詢次數(shù)：近半年的征信審批查詢次數(shù)一般不超過6次，有的銀行更嚴格，不超過5次。
d.網(wǎng)貸筆數(shù)和金額：盡量不超過8筆，總金額最好不超過10萬，部分銀行對網(wǎng)貸較為敏感。
e.歷史逾期：雖然主要看近兩年的征信，但部分銀行也會參考五年的逾期情況。
大數(shù)據(jù)查詢過多也可能影響，盡管不直接體現(xiàn)在征信報告上。
如果征信不佳，可嘗試找門檻較低的銀行，或讓征信良好的人作為主借款人。
（1）房產(chǎn)可上市交易+產(chǎn)證在手
關于房產(chǎn)最基本的要求：房屋必須是能上市交易的房產(chǎn)，借款人必須擁有該房屋的房產(chǎn)證，大紅本必須在手！
現(xiàn)在銀行的房抵業(yè)務基本上不會押房本，申請辦理完就可以拿回去。
以上對于個人名下的房產(chǎn)和公司名下的房產(chǎn)均可抵押；其中住宅類立項的房產(chǎn)最受銀行青睞。
對于普通住宅：所有的銀行都能做，大部分銀行可以申請到房產(chǎn)評估值的7成，個別銀行能申請到8.5成、9成。
別墅：北上深等城市大部分別墅都是住宅，只有極少數(shù)房產(chǎn)為商業(yè)。
聯(lián)排別墅：大部分銀行能給7成，個別銀行能給8.5成；獨棟別墅：通常6成，個別銀行能給7成。
對于一些商業(yè)辦公類的房產(chǎn)：1/3的銀行可接受，通常可貸額度在評估值的4--6成。
對于政策性房產(chǎn)，例如經(jīng)適房，央產(chǎn)房，兩限房，競限房，共有產(chǎn)權房等，通常銀行會要求在轉商之后才能辦理抵押貸款，但有個別銀行不轉商也能申請。
廠房、科研辦公類房產(chǎn)：少數(shù)銀行可接受，一般會考慮企業(yè)經(jīng)營情況。
所有銀行對于40---300㎡的房產(chǎn)都能接受；
對于低于40㎡的房屋或高于300㎡的房屋，部分銀行可以申請；
√大部分銀行都青睞房齡在30年以內的房產(chǎn)；
√部分銀行能接受房齡在30--40年的房產(chǎn)；
√少部分銀行可以接受房齡在40--50年的房產(chǎn)；
√個別銀行或金融機構能接受房齡50--70年的房產(chǎn)；
√大部分銀行都會要求持有房產(chǎn)證滿6個月
√少數(shù)銀行可以接受新過戶的房產(chǎn)
√對于親屬之間的繼承、贈與和買賣的房屋，或者轉商之后的房本，可被認定為老房本做抵押。
基本要求是房屋產(chǎn)權要清晰；尤其是涉及離異、繼承等情況，房屋產(chǎn)權一定要分割清晰。
對于單個人名下的房產(chǎn)，產(chǎn)權自然清晰，做抵押是沒有什么問題的。
√ 夫妻共同所有：這種情況是比較常見的，婚后在法律上認為房屋屬于夫妻共同的財產(chǎn)，做房屋抵押貸款的時候，需要配偶共借；
√ 房產(chǎn)證上有未成年：這種情況是不允許做抵押貸款的。辦理房產(chǎn)抵押，需要當事人有完全的民事行為能力，未成年人不具備相應的民事行為能力，不能辦理房產(chǎn)抵押。
√ 3人以上共有房屋產(chǎn)權的：能做的銀行少；因為辦理抵押需要產(chǎn)權人同意并共借，而牽涉的人多，產(chǎn)生的糾紛和情況也會復雜。
對于有二套房產(chǎn)，或者有更多資產(chǎn)的，全國房產(chǎn)都可以，它可以作為財力資產(chǎn)的證明。
可以用于降低資產(chǎn)負債率，也可以降低銀行處置不良資產(chǎn)時的風險。像有二套房產(chǎn)的話，有些銀行也能提高本套房產(chǎn)貸款的成數(shù)。
關于公司（房產(chǎn)抵押經(jīng)營貸款需看）
不應涉及投資、娛樂、金融等高風險行業(yè)。銀行會根據(jù)其行業(yè)風險評估來決定是否接受貸款申請。
新公司或新注冊的企業(yè)也可以申請抵押貸款，但銀行更傾向于有真實經(jīng)營歷史的企業(yè)。例如，新過戶的公司在銀行眼中可能存在一定的風險。
公司的經(jīng)營狀態(tài)應無異常，如工商行政異常、地址異常或涉及訴訟等情況都會影響貸款的審批。
有些銀行可能要求提供對公流水證明，而有些則不需要。這取決于貸款的具體要求和銀行的風險評估標準。
小橙提醒粉絲們簽約時一定注明“賣方負責解除全部抵押”
（3）建議花500-800元請律師做合同合規(guī)審查
上個月小橙幫客戶處理的一套廣州抵押房，就是因為提前做了產(chǎn)權盡調，發(fā)現(xiàn)賣家欠了信用貸沒還，果斷讓買家把10%首付轉為保證金暫扣，成功避免120萬損失。
相關貸款信息咨詢請撥打服務熱線：4009920072。
·或直接撥打信貸經(jīng)理移動專線：13524549642（微信同號）。
·您還可以添加信貸經(jīng)理微信進行直接咨詢
聚融網(wǎng)：專注于房產(chǎn)抵押貸款、信用貸款、企業(yè)貸款、銀行抵押貸款、個人信用貸款等貸款服務更多信息就上www.ss333ss.com
重要提示文章部分內容及圖片來源于網(wǎng)絡，相關內容僅供參考，不作為投資建議。同時我們尊重作者版權，若有疑問可與我們聯(lián)系。侵權及不實信息舉報郵箱至：web@rongziw.com
